住宅ローンについて | ファイナンシャルプランナーjp

こんばんは、初めましてFPリサーチパートナーズの三島木と申します。

私なりの想定にてお話をさせて頂きます。
まず概算ですが、3,500万円程度の物件を頭金600万円程度にて購入
するとなると諸経費を度外視した場合2,900万円程度の住宅ローンに
なろうかと思います。

ご年齢やご家族構成が不明なので詳細なアドバイス出来ませんが、
繰上げ返済資金として活用できる国債の償還が2011年から5年間
に2,300万円。
要する全て繰り上げ返済に予定通りまわした場合、2016年の7年後
には住宅ローン残債が少なくとも600万円に出来そうと整理できる
と思います。

変動金利と長期固定金利の金利差は2％程度あります。

2016年までに返済出来る分を変動金利で組んでおき、ゆっくり返す分
は35年固定などで縛っておけば、安心と、低金利の恩恵を一番受け
やすいかもしれませんね。

【参考までに】
●2,300万円を変動金利1.275％
●600万円を35年固定3.1％
で組んだ場合、毎月のローン返済は
変動金利分が約67,915円
固定金利分が約23,427円に
なり合計で91,342円が想定されます。
ローン返済をご希望の8万円以内に抑えるには0.8％以下での適用金利
が必要です。

今一度、物件購入計画～繰り上げ返済計画を
しっかり立てておく必要がありそうです。

ご参考までに。
ＦＰ三島木　

初めまして　FPオフィス　エーアンドエスの高嶋です。
ご相談の内容からしますと、単純にこの掲示板で回答するのは難しいかもしれませんね。

住宅購入の大きな流れは次のようになると思います。

①資金計画の目安、土地購入費・建設費の目安を立てる
②建てたい住宅をイメージする
③土地を探す、選ぶ、売買契約を締結する
④依頼先を探す、相見積もりを依頼する、依頼先を決める
⑤資金計画・返済計画を決める
⑥設計内容を決める、工事請負契約を締結する
⑦住宅ローンの手続きを行う

ご相談者はほぼ①についてはイメージされているのかと思います。
ハウスメーカーの決定と資金計画(銀行への借り入れ計画)は同時進行かと思います。
私どもは資金面の相談を含め、｢住宅ローン仲介専門会社｣との協力を
もとに、コンサルティングを行い、返済計画のシミュレーションを作成し、それに合わせて銀行との交渉まで無料でアドバイスさせていただきます。
北は仙台から南は九州までほぼ全国対応させていただきます。
もしお時間がありましたらホームページをご覧いただいてご相談いただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

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FPオフィス　エーアンドエス
担当： 高嶋　由海（よしひろ）
三重県亀山市南野町13-40
TEL: 0595-83-4076 FAX:020-4668-0932
Email 　info@fp-sodan.net　
　　　　　　 http://www.fp-sodan.net/
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※お得意先各位　取引先各位
●ZURICH自動車保険お見積はこちらから
http://www.zurich.co.jp/go/gid　
受付コード：40106-0099 (半角10桁)
●ソニー損保自動車保険お見積はこちらから
http://www.sonysonpo.co.jp/lpp/
受付コード：J77296

モーゲージプランナーとして活動しております。小澤です。
変動・固定の金利については、すでにご回答されているFPの方と同じ意見です。
預金連動型住宅ローンについてですが、メリットは、手元に資金を残したまま一部繰り上げの効果があげられることです。しかし、こちらのローン金利は高めに設定されています。地銀などでキャンペーンなどをちょこちょこ行っているので、そちらのものをその時に利用するとメガバンクの最優遇金利より低金利で借り入れすることができます。
ご夫婦の年齢、それぞれのご収入がわかりませんので、ほかのアドバイスは詳しくできませんが、前述の方のように、なるべく借り入れ期間を長くしておかれるとよいと思います。一部繰り上げは行うことにより、総借入期間が10年未満になると、住宅取得控除が受けられなくなりますので、ご注意くださいね。
新生銀行やろうきんは諸費用がほとんどかからないので、そのことを踏まえて金利差を比較し、借り入れ金融機関を決められるといいと思います。ちなみに新生銀行は現在、審査期間が1.5カ月くらいかかりますのでご利用の際は、ご注意ください。
地方銀行のことは、地元のFPやMPの方にご相談されるとよくご存知多と思います。一度検討されてはいかがでしょうか。
また、こちらで回答できるものがあればお力になりたいと思います。ご利用ください。

こんにちは、sudakiyoさん。

物件価格が3,500万円・頭金600万円・借入金額2,900万円の場合。
月々の返済額を8万円以内に抑えようとすると、
適応金利は0.8%以下である必要がありますが。
現実的に、1%以下の金利を扱う銀行は難しいと思われます。


メインバンクが福銀であれば、
優遇金利を受けやすいという点も考えられますので。
変動利率　1.325%・月額86,328円　もしくは、
当初2年固定（適用金利）1.55%これだと月額89,505円（35年返済）が
金利が安くてお勧めです。


繰上げ返済をするという前提条件で言えば。
繰上げ返済手数料が「無料」の「フラット35」がお勧めですが。
これだと若干、金利が上がってしまいます。
（福銀の繰上返済手数料であれば、1件3,150円。）


返済期間の早い段階で返済予定であれば、
「元利均等」より「元金均等」をお勧めします。
その方が、金利負担が少なくて済みます。


また、福銀には「フラットミックスプラン」という
「フラット35」と「変動金利型住宅ローン」をミックスした
商品も出ています。（詳細は、窓口でお尋ねください。）
福銀は、それほど審査も厳しくはありませんし使い易い
金融機関だと思います。


住宅ローンの為だけに、口座を開設される方は多いのですが、
長期に渡る返済です。
金利差に大差がない様であれば身近な金融機関とおつきあいする
方が後々便利だと感じます。


上手く住宅メーカーとお付き合いして。
満足できるお家を建ててください。

私はフラット３５という名前が付けられていかった頃から、後のフラット３５に目をつけました。住宅相談・支援をさせていただき、金融機関のコラムも書いたほどです。ただし、銀行などの金融機関以外でもフラット３５は販売されています。最近ではむしろ、自社の住宅ローンを販売する必要のある従来の金融機関よりも条件が良いものも見受けられます。比較的高くない固定金利で長期の借入れが可能です。繰り上げ返済手数料も必要ではないなど、その他様々なメリットがあります。私のお客様は、３５年借入れで余裕をもって借入額を決めました。そして、一年目の住宅ローン減税を受けた直後にお祝い金等で２００万の余裕資金が残り、繰上げ返済をしましたところ、返済期間３５年を８年近く短縮することができました。お近くであれば、すぐにでもご相談に乗れるのですが、私は金利が３％未満であれば、固定金利を推奨しています。ご相談者の場合は、その他のライフプランを度外視することが前提ではありますが、繰り上げ返済計画を上手に組み合わせることが、可能とも思われますので、ある意味で変動でも良いのかもしれませんね・・・