薄給でもマンションを買って老後も安心できるか | ファイナンシャルプランナーjp

こんにちは、チェンマイ様。
色々とご心配ですね。

まず、お話を整理させて頂くと。
お姉様は、15年前に5,000万円の預金と土地・建物の物件を
相続された訳ですね。そして、現在の預金残高が2,000万円。
現在、娘さん（姪御さん）の年収が約340万円でしょうか？


相続されてから15年であれば。
その間に娘さんの私立大学費用等（約800万円）と仮定して。
15年間の生活費に充当された金額が年間約150万円で
合計3,000万円が償却されたと考えられます。
（そうすると、毎年資産を食い潰している事になります。）
ですから、お姉様はマンションへの住替えに前向きに検討できないの
ではないかと考えられないでしょうか？


自家用車なし。無保険など。生活を切り詰めていらっしゃる様ですが。
お金の使い方が問題の様に感じられます。


まずは、一度家計の収入と支出を全て、紙に書き出してみてくだい。
家計の「使途不明金」を見つけ、それを削減してゆくことは大切です。

まずは、家計簿の費目を、
●「固定費」（絶対に必要なもの）住居費、光熱費、通信費、
食費、保険料・・・
●「変動費」（なくても生活できるもの）趣味教養費、レジャー費、
服飾費・・に分け。

どちらにも当てはまらないものはとりあえず「グレー費」として
とりあえずわけて家計簿を付けることをアドバイスしてください。

固定費を減らすのは難しいので、まずは変動費を見直すことを
勧めてください。
もし、浪費癖があるとすれば、そこも改善する必要があります。


で、本題の「マンション住替えプランが28万円の生活費で
大丈夫かどうかですね？」
それは、上記の家計簿を眺めて判断してみてください。
しっかり収支が納まっていれば大丈夫だと言えるでしょう。


もし、マンションを購入するとすれば。
現在の家の売却価格が2,000万円と仮定して。
自己資金1,000万円か1,000万円の借入。
合計3,000万円位の予算で抑え。
預金は1,000万円残すプランをお勧めします。

そうするとお姉様も心強いでしょう。
1,000万円の借入をした場合。
35年返済・金利2％であれば、月々の返済は33,126円です。


また、物件を探す順番としては。
物件を探しつつ。売却を同時並行で行う場合もあれば。
目ぼしい物件を見つめてから契約をして、売りに出す場合もあります。

最悪なパータンは、新しい物件を購入し。
自己物件が売れない場合です。

そうなると、計算が大きく狂ってきますので。


もし先にいい物件が見つかったら。
契約する際には、『解除条件付き契約』

「売却物件の契約が成立しなかった場合、原契約を解除できるものとする」期限までに、合意最低売却価格以上で、ご自宅の売却が出来なかった場合に限り、原契約を解除できるという特約をつけて契約することをお勧めいたします。（そうすると、白紙解約ができます。）


今の時代、右から左に物件は売却できませんからご注意くださいね。

チュンマイさん、こんにちは

課題が山積みなので、少しずつ解決していきましょう。

まず、その１に
「姉は主観的には浪費家ではないのですが、私の見るところ家計のやりくりが下手で蓄財のセンスもありません。特に大きな買い物があったわけでもないのに、遺産は二千数百万円しか残っていません。」


これは、家計簿をつける習慣を身につけることが先決でしょう。
家計簿をつけることにより、残額を把握できます。
蓄財に関しては、日ごろから「１日OO円」銀行などに預けるなど
自身で目標を決めることがいいでしょう。

次に、その２

「家計が苦しいので、無保険です。自家用車なし。娘はインターネット代もあきらめています。」

市区町村などが運営している共済に加入を進めます。低額で加入しやすく、補償があるのが特徴です。
インターネット代については、近年、使い放題の定額制になっております。おそらく、現状では、情報不足はゆだねません。パンフレット等をもって説明した方がいいでしょう。

その３
家を売れば20百万円、薄給とはいえ娘は定職あり、生活費は28万円の範囲でやる、の条件なら、Cash Flowを予想すると、娘の退職金受領時まで世間並の生活はできる、という結果なのですが信用してもらえません。私もマンション購入に５百万円までなら贈与してもいいです。
要約すると、「かかる諸前提で、マンション住みかえプランは破綻するでしょうか？、28万円の生活費には無理がありますか？」という相談です。

確認したいのですが、２０百万円＝２０００万円ということでよろしいでしょうか？
私が思うには、駅から徒歩２３分であれば、自転車を利用する方法もあると思います。地震対策なら住友不動産の「新築そっくりさん」を利用する方法もあります。

マンションに買い換えた場合ですが、月の収入の２割を返済に充てたと考えた場合、

２８万×２割×１２ヶ月×３０年とした場合（ボーナス分は除く）

＝約２０１６万円ほどになります。

これに、売却予定分２千万円を足すと、約４０００万円ほどになります。

この範囲内で購入できる物件があれば、ローンを組みことなく、一括で購入できると思います。
但し、諸経費等は忘れないでください。

また、奈良県内なら、自然豊かで駅から近いところは。多くあると思います。

まずは、よく話し合うことが一番です。

メールでも相談を引き受けていますので、そのときは、応対いたします。

お姉さんの心配をするというのは、おせっかいではなく、立派なことだと思います。
ただし、「どこに住むか」という事は、あなたのお姉さんと娘さんが決めることなんです。
立地は良いかもしれませんが、マンションには定期的な修繕がつきものです。
管理費・修繕積立金は一生払い続けなければなりません。
一戸建てなら修繕するもしないも自分次第。
また、騒音のトラブルも心配です。神経質な方だと気になりますよ。

　拝啓
　チェンマイ様
　
　はじめまして、和歌山のＦＰの木村です。

　ご相談の主はチェンマイ様です。
　チェンマイ様のゴールはお姉様のご家族の暮らしです。
　ゴールのヒントになれば、幸いです。

　当方にもおひとりさまのクライアントがいますが
　現在、次のことを考えられています。

①お家の最低限の修繕箇所をリホーム
　一級建築士に見てもらいました。
　クライアント（女性）が出した・しばらくの間の結論はこちらです。
　思い出のお家に出来る限りお住まいになりたい気持ちは、こちらでは　図りかねます。これは、この前、日本ＦＰ学会に参加させていただい　た節に、講演されていた行動心理学に基づくもので、こうした感情を　大切にするのも、ＦＰの領域であり、選択肢には必要です。

②居宅だけではなく、地方でも住みたいところに収益物件を購入して
　収入も確保する（いつ会社をやめるか解らないからという理由）
　賃貸物件の場合は、１Ｆを居宅にされるようにお話しています。
　将来、実行するかどうかは５年間かけて検討されます。
　
③マンションを借りて住む（米国でもリッチな賃貸族は存在する）
　不都合があれば、転居できるし、気に入った土地が見つかれば
　また、気持ちに変化があれば、いつでも、購入することも考えられる
　まず、マンションに住んでみて、住居として会う会わないを見てから　でも、遠回りではないと思います。住宅ローンは出来る限り借りない
　範囲で、勤務中に完済できることを確認されて組まれた方がよろしい　かと思われます。
　最終的には、老後に立ち退きはしたくないでしょうから、例えば、中　古でもつくりの確かな住みよい場所（交通か思いかは別として）に住　宅を購入することも・・・

　本件の場合、娘様は独身主義とありますが、いつ変化が訪れるとも限　りません。また、お姉様でさえ再婚（実際、この人は再婚しないだろ　う、娘さんもいることだしと思っていた方の再婚式に参加させていた　だいたこともあります。再婚がきっかけで、娘さんも嫁がれました。）されることもなきにしもあらずです。
　また、たとえマンションにお住まいを希望の場合でも、すぐには購入　せず、当分は賃貸が手軽で　よろしのではないかとも思います。

　保険に加入されていないようですが、私のクライアントの中にも、こうした保険に加入せず、別の方法を考えている方もいらっしゃいます。（資産運用はしている）、ただし、ご自分のお子様には保険を勧めています・・・
　本件の娘様はまだまだお若いので、１日５，０００円程度の医療保険は加入　されても、保険料的にはお安いと考えられますので、ご検討の余地はあります。

　長々とコメントしてしまいました。
　参考になれば幸いです。
　和歌山は良いところですから、いつでもお越し下さい。